Contrato de compraventa y obligaciones de los propietarios de pisos vacíos

El contrato de compraventa afecta al traspaso de la propiedad y posesión de un bien inmobiliario entre dos partes, vendedor y comprador, que se obliga libremente mediante un documento privado.

Contrato de compraventa de un inmueble

Entre las cautelas mínimas previas que debe tomar el comprador, está en consultar los datos registrales a fin de comprobar:

• La identidad de la parte vendedora.
• Las características del piso (como la superficie útil y la distribución).
• Si está afectado por algún tipo de carga (como un préstamo hipotecario o la libre posesión).

También deberá demostrarse a la parte compradora, que la vivienda está al corriente del pago de las contribuciones, arbitrios e impuestos.

Respecto a los gastos comunitarios, el comprador deberá requerir al vendedor un certificado expedido por el administrador de la finca, mediante el que se acredite que está al corriente de pago respecto a los gastos de comunidad, o bien las deudas que se adeuden.

Si se trata de una obra nueva, debe solicitarse al promotor una copia de la declaración de obra nueva y división de la Propiedad Horizontal, la célula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.

Dado que la compraventa se formaliza con una escritura ante notario, éste deberá haber realizado sus propias comprobaciones registrales, entre otras cosas para evitar que inmediatamente antes de este acto, se haya producido otra operación similar de compraventa con otra persona.

Una vez formalizada la firma de la escritura, el notario entregará a ambas partes, comprador y vendedor, una copia simple.

En el periodo de pocos días, debe liquidarse los gastos de la notaría y registro, así como los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y de actos jurídicos documentales, todo él a cargo del comprador. Y por lo que respecta al vendedor, éste asumirá el pago de la plusvalía militada por esta transmisión y el impuesto de bienes inmuebles IBI del año en curso.

Obligación de comunicar la venta de un piso a la Comunidad

Cualquier compraventa debe comunicarse a la Comunidad en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura pública, además de obligatorio es conveniente, ya que el vendedor sigue obligado al pago de los gastos comunitarios hasta que no haya efectuado dicha comunicación. 

Por otro lado, como se indica en el punto anterior, el comprador podrá requerir un certificado expedido por el administrador de la comunidad, donde se acredite que está al corriente de pago, o en el caso de no estarlo, certifique la deuda que mantiene con la comunidad.

En el parque mobiliario existen millones de pisos vacíos, la mayoría de ellos esperando ser vendidos, y a pesar de que en ellos no vive nadie el propietario debe cumplir con las mismas obligaciones que si estuviese ocupado.

Obligaciones que mantienen los propietarios de pisos vacíos respecto a la Comunidad de Propietarios

Continúan sometidos a las decisiones que le afecten dentro de la propiedad horizontal, en lo que se refiere al pago de cuotas, fondos de reserva y derramas.

Desde el punto de vista estructural, el propietario debe velar por su mantenimiento y en los casos de ser necesario proceder a las reparaciones o remodelaciones correspondientes. 

Por lo que respecta a la fiscalidad, un piso vacío tiene las mismas cargas que los que están ocupados, si bien las administraciones tanto estatales como autonómicas están preparando modificaciones en este aspecto.

Si el piso está alquilado con un contrato anterior al 1 de enero de 1995, pero el arrendatario lo ocupa menos de 6 meses al año sin causa justificada, el propietario podrá rescindir el contrato y disponer (después de la resolución judicial) del piso para su uso particular.