Obras de conservación, mantenimiento y reformas de la Comunidad de Propietarios

Toda comunidad debe tener un buen mantenimiento para que sus instalaciones funcionen correctamente, ya que en el caso de una avería en una instalación comunitaria afectará a varios, o incluso a todos los vecinos, y normalmente las consecuencias producidas harán que la reparación y los daños sean más costosos.

Obras de conservación y mantenimiento

Se consideran obras de conservación aquellas que deben realizarse para mantener el correcto estado y la funcionalidad ordinaria de las cosas comunes del edificio, evitando que sufran deterioro o se pierdan. En la Ley de División Horizontal vienen descritas en el artículo 10.1.a) como las "que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes". Estas obras pueden ser impuestas por los mismos propietarios de la Comunidad, como por la Administración Pública, siendo de carácter obligatorio, e incluso siendo sancionado el propietario que se oponga a dichas obras.

En el artículo 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/199) incluye diversas obligaciones; a los propietarios las de "conservar en buen estado la edificación, mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente"; y a los usuarios, sean o no propietarios, las de "la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos, de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada".

Parte de las obras de conservación se pueden entender como obras de reparación, pero a éstas las consideramos además como "las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal" según se recoge en el artículo 10.1 de la Ley.

Tratamiento en función del tipo de obra

Estas obras de reparación pueden ser:

1. Reparaciones urgentes: Las que exigen una actuación inmediata para evitar que sus previsibles consecuencias produzcan perjuicios inminentes, debiendo disponer el Administrador (o el Presidente si no lo hubiera) lo preciso para su ejecución. Sin embargo la norma no puede ser entendida en términos absolutos, ya que en los casos de máxima urgencia y en el supuesto de no haber la posibilidad de contactar con el Administrador o Presidente en ese momento, el propietario individual no sólo está autorizado sino incluso obligado a adoptar las medidas precisas para solucionar el problema, como por ejemplo, en el caso de una avería del ascensor quedando alguien atrapado. 
2. Reparaciones ordinarias: Las que se refieren de carácter menor surgidas en las cosas o instalaciones comunes y cuya resolución puede hacerse aplicando medios ordinarios de escasa cuantía económica, el cambio de una bombilla, un cristal, etcétera. Su ejecución debe realizarla el Administrador (Presidente si no lo hubiera).
3. Reparaciones Extraordinarias:  Las obras de reparación que tienen mayor trascendencia, bien porque tienen un elevado coste económico, o bien por su influencia sobre las personas o las cosas, tanto de la propia comunidad como de los extraños a ella. La ejecución de estas obras corresponde hacerlas al Administrador como en el punto anterior, encargándose en este caso dada la magnitud de las obras, a organizar la Junta de Propietarios para poner en conocimiento a todos los comuneros y ofrecer las alternativas para resolver la incidencia.

El artículo 9.1.f) regula el fondo de reserva, destinado a atender las obras de conservación y de reparación de la finca, cuyo importe no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Por último también existen las obras de innovación, que podríamos definirlas como obras de reforma para la mejora un elemento común, que a diferencia de las anteriores, éstas producen una transformación de un elemento común, y no son de carácter imprescindible.

No por no ser imprescindibles, no quieren decir que no sean necesarias, o incluso en algunos casos obligatorias, como en el caso de la adecuación o instalación de elementos en los casos de acceso al edificio de personas con discapacidad o mayores.

Por último conviene indicar en relación a las obras, ya que cada vez es más habitual, que el artículo 17.5 de la Ley, permite instalar a los propietarios individuales de una plaza de parking un punto de recarga de vehículos eléctricos, siendo únicamente necesario comunicarlo al resto de propietarios sin ningún acuerdo más, todo y que el propietario deberá asumir él sólo el coste de la instalación si es para su único y exclusivo beneficio.