Tejados, cubiertas, azoteas, terrazas y balcones
Vamos a ver las peculiaridades de uno de los elementos de la Comunidad, que habitualmente crea más conflictos entre los vecinos a la hora de su aprovechamiento y mantenimiento, debido a que nunca acaba de quedar claro si trata de un elemento común o privado.
En algunos artículos anteriores ya hemos visto cuales son los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios, en base a lo que recoge el artículo 396 del Código Civil, así como sus peculiaridades (elementos comunes por naturaleza o destino). Vamos a centrarnos en este post en los Tejados, cubiertas, azoteas, terrazas y balcones.
Tejados, cubiertas azoteas y terrazas
Tejados y cubiertas serán siempre elementos comunes esenciales o por naturaleza, por lo que no podrán ser nunca tratados como elementos privativos, todo que en un principio parezca que se aproveche directamente un único comunero. Por lo tanto la obligación de mantener en buen estado de conservación estos elementos recae sobre todos lo comuneros de la Comunidad.
Azoteas y terrazas constituyen otra modalidad de cubierta o tejado, ya que éstas pueden ser pisadas y aprovechadas para otros usos por las personas. Las azoteas serán siempre un elemento común, y las terrazas dependiendo del título constitutivo que tengan, podrán ser tratadas como un elemento común o privado.
La diferencia entre azotea y terraza, es que una azotea se encuentra situada en la última planta del edificio, ocupando la superficie total o parcial del edificio, y por la que generalmente se tiene acceso desde una zona común para todos los vecinos y una terraza en cambio, se tiene acceso a través exclusivamente desde una o varias viviendas.
El Tribunal Supremo exige que para que una terraza sea propiedad privada de un comunero, y no elemento común, se exprese así en el Título Constitutivo "de forma irrefutable e inequívoca". También puede ser frecuente, que aunque una terraza sea elemento común, el Título Constitutivo reserve su uso exclusivo a favor de la vivienda o viviendas que tienen acceso directo a ellas, y en la práctica incluso aún no indicándose puede tener dicha reserva, si la disposición arquitectónica del inmueble hace que el aprovechamiento de la terraza corresponda a una determinada vivienda por ser la única con acceso a ella, siempre y cuando esté fuere original y no se hubiera construido unilateralmente por el propietario.
La problemática viene cuando hay un deterioro en una terraza tratada como elemento común (la que a Título Constitutivo no esté detallada de forma irrefutable e inequívoca como propiedad privada), con uso exclusivo y privado para uno o varios vecinos. Para saber en este caso quien debe asumir la reparación, e incluso los daños causados al vecino de debajo de la terraza en el supuesto de que hubiera habido una filtración, se precisará de un informe técnico competente para determinar si el deterioro es causado por deficiencias constructivas o al perjuicio espontáneo derivado del paso del tiempo, - en tales casos corresponde asumir la reparación y los daños a la Comunidad - y valorar también si el vecino o vecinos que usan la terraza, han contribuido con su pasividad o mal uso a que surgieran dichos daños - de ser así, deberán asumir éstos en proporción a su negligencia una parte de la reparación de la terraza y los daños al vecino.
Otro de los problemas frecuentes de la terrazas, es cuando su dueño o su usuario exclusivo decide cubrirla. Tales actuaciones están terminantemente prohibidas y no pueden emprenderse sin el consentimiento de los demás propietarios porque además de afectar las cubiertas del edificio, afectan también a su configuración exterior.
Balcones
Los balcones forman parte de los elementos comunes de la finca aunque su uso y disfrute sea privativo. El hecho de formar parte de la estructura general del edificio conlleva que no se pueda transformar la estética de los balcones ni mucho menos derribarlos. Tampoco se puede utilizar libremente como almacén ni para acumular objetos.
El artículo 7.º de la Ley de División Horizontal, es donde se hace referencia a la configuración exterior del edificio, aludiendo al aspecto del edificio perceptible desde el exterior, todo y que se entiende perfectamente posible que los Estatutos autoricen su alteración si lo hacen en términos razonables y para un fin proporcionado.
En caso de obras de restauración y/o consolidación de materiales el pago corresponderá siempre a la Comunidad de Propietarios, pero en cambio el mantenimiento ordinario corresponderá al propietario y/o usuario.
El propietario / usuario, también tiene la obligación de vigilar que las persianas, toldos y macetas estén bien fijados para evitar que caigan a la calle (la responsabilidad de una mala fijación en caso de accidente corresponde al ocupante del piso).
Suponiendo que la normativa municipal urbanística lo permita, el inquilino que quiera cerrar el balcón para ganar espacio habitable y hacer una galería, deberá pedir permiso a la Junta de la Comunidad debido a que afecta a la estética del edificio. Si efectúa las obras sin este permiso, cualquier otro propietario podrá denunciarlo. En cambio si nadie hubiera formulado una queja formal, el paso siguiente juega a su favor, ya que los tribunales suelen ser muy restrictivos a la hora de sancionar si esto no se planteó en su momento antes de que la obra fuera un hecho consumado.