Peculiaridades, conflictos y problemática de los Elementos Comunes (parte 2)

Como continuación del post "Peculiaridades, conflictos y problemática de los Elementos Comunes (parte 1)" seguimos viendo las peculiaridades y la problemática de los distintos elementos comunes que suelen haber en una comunidad de propietarios.

Servicios de calefacción, agua caliente y ascensor

Son elementos comunes si se aprovechan de estas instalaciones y las comparten varios comuneros. 

Ocurre frecuentemente con estas instalaciones, como por ejemplo con el ascensor, que varios propietarios, como los de los locales, no se aprovechan de estas instalaciones. Por ello puede establecerse en el Título Constitutivo de la Comunidad que estas instalaciones sean privativas al servicio de uno o varios propietarios individuales, por lo que serían éstos quien tendrían que asumir todos los gastos de esta instalación privatizada.

Si no viene establecido nada en el Título Constitutivo, que es en la mayoría de los casos, es cuando suelen haber los conflictos a la hora asumir los gastos de una avería o reforma de estos elementos, de hecho crean polémicas judiciales con resultados no siempre coincidentes.

Por norma si se trata de una reparación de una avería ordinaria, deberá asumir exclusivamente el coste de la reparación los vecinos que se benefician del servicio. En cambio, si se trata de sustituir toda las instalación o elementos fundamentales de ella, su coste deberán asumirlo entre todos los propietarios de la Comunidad, independientemente de que se aprovechen o no de estás instalaciones, e independientemente de que en los Estatutos de la Comunidad les abstenga de asumir los gastos de mantenimiento respecto a este elemento. Esto es debido a que los tribunales han razonado que estás instalaciones comunes atribuyen e incrementan el valor de todo el inmueble del que todos participan, y por ello deben asumir el coste a la hora de una sustitución total o de la sustitución de elementos fundamentales de la misma.

Instalación eléctrica, tuberías y bajantes

Son elementos comunes en cuanto sirvan a una instalación igualmente común, es decir, son elementos comunes cuando está instalación sirva para varios vecinos a la vez, hasta la parte del recorrido interno que hacen por el interior de las viviendas y locales cuando se integra a la instalación particular o privativa de cada una de ellas. El punto en el que se determina que una tubería empieza a ser particular y deja de ser una tubería comunitaria, suele ser desde el contador, o en otras ocasiones desde la llave de paso.

Por ello en el caso de avería, o en el caso de causar daños, habrá que exigir responsabilidades al propietario o propietarios de dicha instalación teniendo en cuenta si en el tramo de la avería se trata de una instalación común o privada independientemente de donde esté situada, es decir, si se trata de un tramo donde la instalación sirve ya a un solo propietario o sigue sirviendo a varios - en el supuesto de una tubería, ver si la avería está en un tramo posterior al contador o llave de paso, o bien anterior.

En este punto, cabe destacar además, que las definiciones entre tuberías generales / comunitarias y tuberías particulares en las compañías de seguros, no tiene por que corresponder con la que se detalla en este punto, incluso cada compañía puede definirlas de distinta manera en sus condiciones generales.

Patios

Estos elementos suelen ser, a igual que las terrazas, una de las partes de la comunidad que suelen crear mas conflictos dentro de la misma. En este caso, en función a lo que se detalle en el Título Constitutivo o Estatutos de la Comunidad pueden ser elementos privativos, elementos comunes pero con uso exclusivo a favor de uno o varios propietarios, o elementos comunes para uso y disfrute general.

Sin duda, la que crea mas polémica de las tres señaladas, es la que tratándose de un elemento común, su uso se reserva exclusivamente para un o varios propietarios, bien por disposición estatutaria escrita y expresa, o bien por imposición de facto, al sólo poder acceder a él a través de una vivienda o local, de manera que únicamente los ocupantes de éstas pueden aprovecharse de su uso. En estos casos, su tratamiento a la hora del correspondiente mantenimiento y uso, será el mismo que el que se aplica a las terrazas (ver las peculiaridades de las terrazas en el anterior post).

Servicios de portería

Debemos diferenciar en este caso dos apartados: por un lado la realización de las tareas en que consiste el servicio, el decir el servicio que desempeña el portero; y por otro lado, las instalaciones que sirven a éste, tales como la garita o la vivienda del portero si existiera.

La última reforma a mantenido la tendencia que venía apuntando el legislador, de que para la adopción de acuerdos para este tipo de servicios sea de las 3/5 partes de los propietarios y sus cuotas, no siendo necesaria la unanimidad.

En cuanto a quien debe asumir los gastos de estos servicios, si en los Estatutos no indica lo contrario, el Tribunal Supremo ha resuelto en repetidas ocasiones que deberán asumirlo entre todos los propietarios conforme a su coeficiente de participación, indistintamente se estén aprovechando todos del servicio o no.

Garajes o plazas de aparcamiento

En este caso pueden estar constituidas de la siguiente manera:

1. Constituida cada plaza de garaje un anejo de un piso o local, de modo que dependerá siempre jurídicamente de éste.
2. Constituida como un elemento privado independiente y autónomo, de manera que su dueño pueda ser incluso una persona ajena a la Comunidad, no teniendo ningún elemento mas en propiedad dentro del edificio.
3. Constituida toda la planta de garajes como un elemento privado, igualmente independiente y autónomo, de manera que su dueño pueda ser, en este caso también, una persona ajena a la Comunidad, no teniendo ningún elemento mas en propiedad dentro del edificio (como por ejemplo, una planta de aparcamiento de un supermercado, en el que la tienda esta situada en otro edificio).
4. Constituida toda la planta como un elemento común, propiedad de todos los propietarios de la Comunidad.

Por último conviene indicar, que el artículo 17.5 de la Ley, permite instalar a los propietarios individuales de una plaza, un punto de recarga de vehículos eléctricos, siendo únicamente necesario comunicarlo al resto de propietarios sin ningún acuerdo más, todo y que el propietario deberá asumir él sólo el coste de la instalación.

Portales

Indudablemente se tratarán siempre como elementos comunes de naturaleza cuando sirvan a más de un vecino, y en ningún caso podrán ser desprovistos de ese carácter.

Se puede dar el caso, de que si el portal sólo ofrece acceso a un vecino, éste se podría privatizar a favor de él con el consentimiento unánime de todos de propietarios. También podría darse el caso, de que si el portal fuera suficientemente grande, se pueda reservar una parte del mismo para darle otro uso, pudiendo privatizar así, esa parte del portal.

Trasteros

En el caso de los trasteros, ocurre exactamente lo  mismo que en los garajes o plazas de aparcamiento, pueden estar constituidos de las cuatro maneras que vimos en ese apartado.

Configuración exterior 

Expresamente se refiere a ella el artículo 7.º de la Ley aludiendo al aspecto del edificio perceptible desde el exterior, pero se entiende perfectamente posible que los Estatutos autoricen su alteración si lo hacen en términos razonables y para un fin proporcionado.

Antenas de TV, instalación de telefonía

Se tratan de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación, por lo que se tratan como elementos comunes.

El artículo 17, regla 1, mantiene el quórum de un 1/3 del total de propietarios y sus cuotas, a diferencia de otros elementos comunes, para la adopción de acuerdos respecto a estás instalaciones.

Esperamos que nuestros posts sirvan de ayuda para aclarar un poco las peculiaridades de los distintos elementos que integran  y son parte normalmente de nuestra comunidad. Te animamos a que te unas en nuestra Newsletter y/o nos compartas en las redes sociales.